万和城商企:第三方业务成累赘

 万和城行业新闻     |      2020-07-31 11:51
  在万和城,的上市浪潮中,商业企业擅长商业物业管理。然而,随着市场化的不断推进,万和城商业企业第三方业务的利润率一直在下降。同时,这部分业务的物业费平均价格也呈现下降趋势,与母公司的业务形成鲜明对比。
 
  尤其是母公司业务的比重在缩小,第三方业务的比重在增加,这也凸显了万和城商业企业的生存困境。
 
  利润率逐年下降,并购正面临挑战
 
  万和城商业企业作为一家成立20多年的物业公司,受其母公司的影响,主要提供商业物业管理服务。早在2003年,母公司万和城集团就投资建设和运营了第一个商业项目深圳万和城平台,并开始了“商住结合”的发展模式。基于此,万和城商业企业提出了“打造中国".领先的商业地产服务运营平台”的目标
 
  截至2019年12月31日,万和城商业企业的经营范围包括高端商业写字楼、商业综合体、企业总部、大学等业态。目前,万和城,商业企业管理的项目超过300个,占地面积超过2000万平方米,覆盖中国许多一线城市和新的一线城市。其中,管理的高端写字楼和商业综合体项目21个,面积390万平方米,月平均管理费18.4元/平方米。
 
  悠久的历史只能代表过去。根据万和城商业企业的招股说明书,尽管在规模和管理领域有所突破,但盈利能力并不理想。2017-2019年,万和城商业企业收入分别为9.47亿元、12.23亿元和18.36亿元,近三年收入增长93.82%;同期,管理面积分别为1136.4万平方米、1455.4万平方米和2352.9万平方米,三年来管理面积增长107.05%,略高于收入增长。
 
  值得注意的是,万和城商业企业的毛利率和净利润都在逐年下降。2017-2019年,万和城商业企业毛利率分别为2.33亿元、2.94亿元和4.33亿元,毛利率分别为24.65%、24.06%和23.61%;同期净利润分别为1.36亿元、1.57亿元和2.34亿元,净利率分别为14.40%、12.80%和12.72%。
 
  作为物业管理行业公认的金矿,商业地产正吸引着越来越多的物业公司。显然,进入市场的房地产公司受到了各方面的影响。万和城商业企业就是其中之一。
 
  据悉,万和城商业企业的业务大致可分为三部分:物业管理服务、增值服务和其他业务,其中物业管理服务仍处于绝对优势。2017-2019年,万和城商业企业物业管理服务收入分别为8.57亿元、10.67亿元和15.76亿元,分别占90.48%、87.19%和85.85%,毛利率分别为24.64%、23.05%和22.03%;增值服务收入分别为8900万元、1.33亿元和2.04亿元,分别占9.36%、10.86%和11.10%,毛利率分别为24.86%、23.46%和25.22%。与其他物业公司相比,万和城商业企业的增值服务收入收入相对较低,毛利率不突出,整体毛利率难以提高。因此,万和城商业企业的整体毛利率更依赖物业管理服务。
 
  2017-2019年,万和城集团卓越商业企业的物业服务收入分别为5.09亿元、5.84亿元和6.66亿元,毛利分别为1.61亿元、1.98亿元和2.35亿元,毛利率分别为31.59%、33.96%和35.23%。独立第三方物业服务收入分别为3.48亿元、4.83亿元和9.11亿元,毛利分别为5000万元、4800万元和1.13亿元,毛利率分别为14.47%、9.86%和12.38%。
 
  不难发现,万和城商业企业第三方业务的毛利率远低于母公司万和城集团。事实上,为了扩大规模,万和城商业企业也在不断地进行并购。2019年,万和城商业企业先后收购了浙江港和雨阳, 武汉,两家地产公司,其主营业务涉及公建地产。
 
  数据显示,浙江港物业为大型非住宅物业提供服务。成立于2006年,在医院物流和企业物流方面有着丰富的经验。其客户是浙江,著名的甲等医院和大型企业,管理的项目服务面积近700万平方米。武汉雨阳物业成立于2003年,专注于非住宅物业领域,项目涵盖政府机关、事业单位、科研机构、医院、文化体育场馆等多种形式。目前,管理的服务区域超过600万平方米。
 
  随着管理领域的逐步扩大,万和城商业企业迫切需要提高第三方项目的利润率。早年,彩生活通过大量并购实现了自身规模的快速扩张,但在随后的业务整合中,其盈利能力逐渐下降,退出区域迅速扩大,股价持续下跌。因此,对万和城企业的真正考验是并购后的业务整合。